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Proforma ricorso per avviso di rettifica del valore di compravendita terreni.

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Merola
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RICORSO REALE PER LA RICHIESTA DI ANNULLAMENTO DI AVVISO DI RETTIFICA COMPRAVENDITA DI TERRENO O FABBRICATO.

L’ avviso di rettifica emesso dall’Ufficio sul valore di compravendita di un terreno o fabbricato incrementa, senza motivi legittimi «il prezzo per mq. dell’immobile dichiarato nell’atto notarile».

L’UFFICIO FONDA L’ AVVISO DI RETTIFICA SU ESCLUSIVE MEDIE DI SETTORE SENZA ALCUNA PROVA

Il nostro proforma (qui scaricabile) è derivante da ricorso reale già utilizzato per smontare tali illegittime presunzioni e accertamenti sul presunto maggior valore di mercato rispetto al prezzo dichiarato in compravendita.

L’Ufficio, infatti, per formare l’ avviso di rettifica contro l’atto di compravendita del terreno, prende a base delle sue motivazioni «i prezzi dichiarati per metro-quadro di altri atti», rogati nella medesima zona censuaria, nei tre anni precedenti al fine di richiedere al contribuente (acquirente di un cespite) il pagamento di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, con l’esclusiva motivazione «presunta» di aver dichiarato un importo minore del valore venale dell’immobile in comune commercio.

ESEMPIO DI MOTIVAZIONI CONTENUTE NELL’ AVVISO DI RETTIFICA

“La valutazione è stata eseguita, ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 26/04/1986, sulla base del competente ufficio territoriale in cui è situato l’immobile ─ in applicazione del criterio estimale sintetico-comparativo ─ riferito al valore venale in comune commercio di immobili dello stesso tipo, riferendosi ad atti notarili rogati nei tre anni precedenti per terreni ricadenti nell’area dell’immobile oggetto della Rettifica” (per noi tale assunto non ha alcun significato reale e logico oltre l’immaginabile…).

SENTENZE DELLA CASSAZIONE IN MERITO ALL’ AVVISO DI RETTIFICA

La Giurisprudenza di merito e la Cassazione hanno disposto più volte l’annullamento di tali avvisi di rettifica, dando ragione al contribuente sulla illegittimità dell’accertamento, circa la insufficiente motivazione contenuta nell’ avviso di rettifica. Ciò soprattutto quando la differenza – tra prezzo normale di mercato e prezzo applicato – sia esigua e non ci siano, come detto, elementi probatori a supporto delle presunzioni dell’Ufficio; il quale, a tal punto si vede ribaltare l’onere della prova a suo carico.

PROFORMA PRONTO RICORSO CONTRO AVVISO DI RETTIFICA E RI-LIQUIDAZIONE

Nel proforma di ricorso sono indicate due sentenze molto importanti e calzanti al fine di  richiedere alla C.T.P. l’illegittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione ed il suo conseguente annullamento.

Ovviamente bisogna  adeguare il modello alla fattispecie impositiva da contestare, ma molto importanti sono «i richiami alle migliori sentenze della cassazione» già contenute nel proforma. Ricordiamo che occorre produrre il preventivo reclamo-mediazione indirizzato all’Ufficio legale dell’Agenzia delle Entrate, quando le  imposte pretese (senza sanzioni e interessi) non superano l’importo di  20mila euro.

Nel  proforma di Ricorso/Reclamo che proponiamo (già impaginato in formato bollo) sono inserite quindi una serie di motivazioni sia di fattispecie, sia normative che giurisprudenziali che portano inevitabilmente all’annullamento dell’atto.

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Ricorso prescrizione cartella. Modello precompilato professionale. (La soluzione al fermo per cartelle decennali)

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Merola
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Estratto da caso reale contiene le migliori sentenze della Cassazione che hanno dato ragione al contribuente e annullato la cartella di pagamento o le cartelle di pagamento;  e di conseguenza sbloccato fermi su beni mobili o iscrizione ipotecarie, nel caso in cui le cartelle erano state notificate da più di dieci anni o 5 anni come la sentenza inserita nel ricorso per prescrizione asserisce, OPPURE – COME E’ SUCCESSO – NON NOTIFICATE AFFATTO.

Il modello di ricorso per prescrizione dei termini è di facile adattamento al caso concreto e ti permette in poche ore di scrivere un ricorso complesso quando si ha sicurezza che gli atti di intimazione abbiano maturato la prescrizione dell’esigibilità.

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I giudici della Suprema Corte a Sezioni Unite hanno stabilito nella sentenza 19704/15 depositata 02/10/2015: “è ammissibile l’impugnazione della cartella (e/o del ruolo) che non sia stata (validamente) notificata e della quale il contribuente sia venuto a conoscenza attraverso l’estratto di ruolo rilasciato su sua richiesta dal concessionario, senza che a ciò sia di ostacolo [ alla richiesta di prescrizione ]  il disposto dell’ultima parte del terzo comma art. 19 dlgs n. 546 del 1992, posto che una lettura costituzionalmente orientata di tale norma impone di ritenere che la ivi prevista impugnabilità dell’atto precedente non notificato unitamente all’atto successivo notificato non costituisca l’unica possibilità di far valere l’invalidità della notifica di un atto del quale il contribuente sia comunque legittimamente venuto a conoscenza e pertanto non escluda la possibilità di far valere tale invalidità [PRESCRIZIONE] ,,,,,,,”.

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Il ricorso va inoltrato entro 60 giorni dalla stampa degli estratti di ruolo del debitore. Una sentenza della Cassazione, infatti, rigorosamente riportata nel modello, ha deciso che il RICORSO CONTRO NOTIFICHE MAI AVVENUTE, potrà essere esperito entro 60 giorni dalla data in cui il contribuente viene a conoscenza del debito iscritto in cartella, mediante la stampa degli estratti di ruolo rilasciati dagli uffici di ex Equitalia.

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Variazione classamento rendita catastale immobile. Modello di ricorso.

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Modello di ricorso contro avverso classamento nuova rendita catastale attribuita all’immobile. (Estratto da atto reale con esito positivo)

La difesa del contribuente nei confronti degli atti di ri-attribuzione di NUOVA rendita catastale del proprio immobile tramite classamento dello stesso operato dall’Ufficio del Territorio, è attività complessa, ma possibile laddove è palese la illegittimità dell’operato dell’Ufficio Tecnico Erariale.

E’ sempre consigliabile produrre ricorso avverso il classamento dell’immobile e nuova e maggior rendita catastale; soprattutto quando si ritiene ingiusto e causa maggiori oneri fiscali a carico del contribuente.

Le disposizioni che possono dare luogo alla ri-determinazione delle rendite e alla variazione di classamento dell’immobile sono:

La revisione delle micro zone contenuta nell’art. 1, co. 335, della Legge 311/04.

Con tale norma, il Comune in cui è ubicato l’immobile, segnala all’Ufficio del Territorio le micro zone in cui si è verificato uno scostamento maggiore del 35% tra il valore di mercato e il valore imponibile ai fini IMU, e per tale motivo scatta la segnalazione ai fini dell’ attribuzione di nuova rendita catastale con variazione di classamento del vostro immobile.

Dopo il procedimento di revisione e nuovo classamento della rendita catastale, l’Agenzia del Territorio notifica al contribuente la variazione di classamento e l’attribuzione di nuova rendita catastale.

Ai fini della difesa del contribuente contro la variazione di classamento aleatoria  occorre fare attenzione alla data di notifica di tale rettifica automatica.

PROCEDURA E TERMINI DI RICORSO C/O CLASSAMENTO CON NUOVA RENDITA CATASTALE

Infatti, entro 60 giorni dalla notifica, si potrà proporre ricorso per impugnare l’atto del Catasto  davanti alla Commissione tributaria.

Si può opporre eccezione contro l’irregolarità del procedimento e la non corretta attribuzione della nuova rendita dell’immobile rispetto alle reali condizioni del medesimo.

L’altra disposizione riguardante l’attribuzione di nuova rendita catastale e variazione della classe catastale del fabbricato è quella contenuta nell’art. 3, comma 58, della legge 662/96.

Con tale norma, il Comune, deve segnalare all’Agenzia del Territorio singole unità immobiliari per le quali abbia rilevato una rendita catastale soggetta a variazione di  classamento, per non rispondenza ad analoghi immobili simili.

Anche in seguito a tale procedimento l’Agenzia del Territorio notifica l’atto di attribuzione della variazione di classamento e nuova rendita catastale, che troverà applicazione dall’anno successivo a quello di notifica.

Lo stop della cassazione. Proprio su tali valutazioni presuntive dell’Agenzia del Territorio con revisione e classamento dell’immobile con attribuzione di nuova rendita, è intervenuta la recente Sentenza della V sezione della Cassazione n. 2357 emessa il 3 febbraio 2014 che recita “”” l’attribuzione della nuova rendita catastale è astratta e fondata su mera ipotesi dell’Ufficio: troppo generici i parametri enunciati, comprese le infrastrutture, enfatizzate troppo ed anche impropriamente» ed ha omesso di considerare che manca «ogni indicazione concreta sulla qualità e sullo stato degli immobili oggetto della variazione e dei luoghi circostanti l’immobile accertato»“””.

Il modello di ricorso avverso il classamento, qui disponibile, per la riduzione della nuova rendita catastale attribuita dall’Ufficio è stato costruito al fine di ottenere nuova variazione di classamento con riporto della rendita catastale al valore che era attribuito  all’immobile prima del classamento dell’U.T.E…

Il modello deriva da ricorso già COLLAUDATO con ESITO POSITIVO, contro la variazione di classamento SUBITA DALL’IMMOBILE E DAL CONTRIBUENTE, E CONTIENE motivazioni e giurisprudenza di legittimità che hanno dichiarato la nullità della variazione della rendita catastale operata d’Ufficio.

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Responsabile del modello: G.Merola commercialista – revisore contabile – contrattualista iscritto all’O.D.C.E.C. di Sala Consilina al n. 101 A, dal 20-5-2000.

Contenuti aggiornati al 26 aprile 2017

Contratto di locazione transitoria con cedolare secca. Facsimile professionale

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Esempio classico di questa tipologia di locazione transitoria è l’affitto a studenti universitari.

Se hai bisogno di stipulare un contratto di locazione transitoria, ad uso abitativo con cedolare secca, inferiore quindi al periodo minimo previsto per legge (ossia inferiore ai 4 anni + 4 di rinnovo), ti potrà essere molto utile il nostro Form di contratto altamente professionale e già pronto per essere firmato.

Il contratto di locazione transitoria da noi preparato ha inoltre considerato la possibilità di optare per la più favorevole tassazione della cedolare secca.

Sicuramente IL NOSTRO PROFORMA non è per te l’unica soluzione possibile per stipulare il tuo contratto DI LOCAZIONE transitoria con cedolare secca, ma è un’alternativa valida, professionale ed economica.

All’interno del nostro proforma troverai:

a) L’ opzione per la tassazione della cedolare secca;

b) Ogni clausola prevista dalla legge che permette la locazione transitoria, inferiore alla durata minima di 4 anni e gli articoli a tutela della tua proprietà.

c) L’esenzione dall’invio della raccomandata all’inquilino in base a una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.

se ti occorre un contratto di locazione transitoria con cedolare secca  che ti assicuri anche la garanzia professionale della sua elaborazione 

e che ti permetta allo stesso tempo di risparmiare almeno 200-300 euro IL NOSTRO PROFORMA Di locazione transitoria  E’ CIO’ CHE FA PER TE! 

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Responsabile del modello: Giuseppe Merola – via Nino Bixio 6 – 84073 Sapri (Sa) iscritto all’Odcec di Sala Consilina al n. 101 sez. A, dal 20 maggio 2000.

Parcella dal netto al lordo in Excel. Modulo Fattura Automatico

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Proforma di parcella contenente il calcolo automatico dal netto al lordo in formato excel.

I professionisti come avvocati, architetti, ingegneri, geometri e autonomi in genere, spesso emettono «parcella al cliente» per un importo pattuito «netto a pagare».

Molti clienti sono più propensi a sapere quanto «devono esborsare totalmente» e non pattuire il dovuto quale compenso oltre IVA e cassa.

Nell’elaborazione del preventivo e successivamente della parcella ci sara’ bisogno, quindi, di fare il calcolo dal netto al lordo e dover quindi andare a ritroso (per tentativi) al fine di determinare l’importo di partenza della prestazione. A cui poi si dovrà aggiungere cassa, IVA e detrarre la ritenuta d’acconto al fine di compilare l’intera parcella professionale.

La nostra Parcella automatica (con l’inserimento del solo netto a pagare e rimborsi non imponibili nei due campi in giallo) calcola tutti i dati istantaneamente; il compenso di partenza ed eviterà tutto ciò, facendo comparire la fattura con tutte le cifre.

Quindi CONOSCENDO SOLO IL  «netto a pagare e le spese fuori campo IVA», vedrete compilata l’intera parcella o preventivo.

INOLTRE IL NOSTRO MODELLO SI POTRA’ UTILIZZARE ANCHE LAYOUT DI STAMPA DELLA FATTURA.

Insomma un calcolatore comodo e veloce che ti semplifica l’attività dello studio legale sia per la Fattura che per il preventivo obbligatorio.

In effetti con l’acquisto avrai due files di parcella dal netto al lordo:

1) PARCELLA da emettere nei CONFRONTI delle imprese con ritenuta  d’acconto al 20%;
2) PARCELLA da emettere  nei confronti di privati che invece dovranno pagare l’importo compreso IVA SENZA RITENUTA.

Questi due pratici fogli di calcolo inoltre sono già pronti per essere stampati, potrai anche utilizzare i moduli come layout della tua parcella di studio e per i preventivi dettagliati di prestazioni professionali.

 Ecco uno screen shot della fattura o preventivo da emettere verso imprese con il calcolo della ritenuta d’acconto:
 
Parcella dal netto al lordo in Excel. Modulo Fattura Automatico
(Il modello da utilizzare per le fatture professionali emesse nei confronti di privati non contiene ovviamente l’indicazione e il calcolo automatico della ritenuta d’acconto)

Nel calcolo automatico del foglio excel per fatturare in base alla cifra netta stabilita e’ prevista anche la casella per indicare (e aggiungere automaticamente al totale fattura) le spese fuori campo iva da addebitare al cliente.

Un utilissimo strumento per ridurre i tempi di lavoro.

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Prescrizione ruoli: Ricorso pronto

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"Il comodato modale". Scarica il proforma. Una soluzione unica, legale che consente di cedere un grande immobile in uso gratuito Copia

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 lI comodato modale una soluzione unica.

Si stipula il comodato modale quando si concede un immobile in uso gratuito ma dietro una obbligazione del conduttore.

Si sottoscrive il contratto di comodato modale nei casi in cui un immobile, sia pur concesso in locazione gratuita, preveda un obbligo a carico del conduttore. Il modus o onere a carico del comodatario è proprio l’obbligo di accollarsi «il mantenimento del locale per l’interesse del proprietario» a conservarne il valore di mercato. Oltretutto l’onere a carico del comodatario (ripristino e conservazione del locale) non potrà essere considerato corrispettivo tassabile – in capo al comodante – proprio per il non quantificabile costo effettivo dovuto all’onere a carico del comodatario.

Le disposizione di legge sul comodato art. 1803 del codice civile.
La regolamentazione del contratto di comodato modale è contenuta nell’art. 1803 del codice civile. Il comodato è un contratto essenzialmente a “titolo gratuito“. La gratuità del contratto di comodato dunque sembra sia l’elemento distintivo di tale negozio giuridico, come recita il secondo comma del predetto art. 1803 del codice civile.
Il comodato modale e’ una normale locazione gratuita in cui e’ consentito obbligare il comodatario  ad un onere  che comunque non costituisce corrispettivo.
Giurisprudenza sul comodato modale.

Sarà necessario che questo “modus” a carico del locatario, imposto nel contratto di comodato modale, non si configuri quale corrispettivo del godimento del bene comodato; e in maniera da assumere la caratteristica della controprestazione, che farebbe scaturire, di fatto, un contratto di locazione a titolo oneroso. Esempio legittimo di comodato modale.

In tal caso sarà necessario indicare “esplicitamente” nel contratto di comodato modale l’onere a carico del comodatario e l’interesse del proprietario, spiegandone e provandone il motivo per cui  lo stesso “onere a carico del comodatario”  non si sostanzi in un incremento del valore dell’immobile riconducibile a fattispecie reddituali fiscalmente rilevanti.

Il modello qui disponibile deriva da un reale contratto di comodato modale elaborato in studio. Contiene le norme e le sentenze della Cassazione in tema di comodato modale che statuiscono la gratuità della locazione anche in presenza di una controprestazione del comodatario.

SPESSE VOLTE IL CONTRIBUENTE EVITA DI CONCEDERE IL PROPRIO IMMOBILE IN COMODATO PER TIMORE DI ACCERTAMENTI CHE NON CREDONO ALLA GRATUITA’ DELLA LOCAZIONE. UTILIZZANDO QUESTO MODELLO SI E’ AL RIPARO DA INTERPRETAZIONI DIVERSE IN QUANTO SENTENZE E MOTIVAZIONI NON PERMETTONO PRESUNZIONI DIVERSE DA PARTE DELL’UFFICIO.

GUARDA PRIMA LA DEMO DEL COMODATO ,,,

 

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Detrazione ristrutturazioni: Lavori in economia facsimile autocertificazione

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 UTILISSIMO FACSIMILE PREIMPOSTATO DI DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA PER RISTRUTTURAZIONI ESEGUITE IN ECONOMIA, NECESSARIA PER NON VEDERSI RECUPERATA LA DETRAZIONE DEDOTTA IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI PER RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE QUANDO SI COMPRANO SOLO I MATERIALI.

Se il contribuente ha effettuato un ripristino di immobile agevolabile utilizzando la detrazione fiscale per  l’acquisto dei soli materiali, in assenza di detta dichiarazione sostitutiva per ristrutturazioni, dove si attesta che i lavori sono stati eseguiti in economia, l’intero importo detratto in dieci anni, dovrà essere restituito maggiorato di sanzioni e interessi.

In mancanza della dichiarazione sostitutiva di lavori in economia per ristrutturazioni (dove il contribuente attesta che i lavori sono stati eseguiti in economia) nel caso di richiesta di documentazione da parte dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’art. 36 -ter del DPR 600/73, comprovante le spese sostenute, la detrazione beneficiata dovrà essere sostituita insieme a interessi e sanzioni.

Le solo spese per l’acquisto dei materiali non danno diritto alla detrazione fiscale per ristrutturazioni edilizie ai sensi dell’art. 16 bis del TUIR.

La dichiarazione sostitutiva per ristrutturazione edilizia OCCORRE ANCHE per certificare l’autenticità dei lavori.

La procedura di download è immediata

Ai fini del pagamento se non in possesso di un conto PayPal cliccate comunque su “CREA CONTO PAYPAL” che vi darà la possibilità di pagare con una normale carta di credito o prepagata. 

Prodotto realizzato da Rivista Fiscale Web in collaborazione con lo studio D. G. Merola commercialista – ordine di Sala Consilina al n. 101 sez. A.

Finanziamento DA PRIVATO NON SOCIO A SRL.

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FINANZIAMENTO DA PRIVATO NON SOCIO A SRL – MODELLO PRECOMPILATO PROFESSIONALE GARANTITO

Operazione di finanziamento consentita da deliberazione CICR/2005.

Si pone con frequenza il dubbio, se una società di capitali (come ad esempio una s.r.l. commerciale) possa ricevere un finanziamento da “un soggetto privato, terzo non socio” (o altre società o enti non finanziatori istituzionali) vista l’attuale difficoltà delle imprese di accesso al credito bancario.

Ci riferiamo alla possibilità di raccolta di risparmio tra il pubblico o acquisizione di finanziamenti, non consentita in linea generale alle imprese commerciali, ma esclusivamente agli operatori professionali ossia a Banche e società Finanziarie, come da vigente normativa bancaria (T.U.B.).  Ad eccezione del finanziamento ricevuto: 1) Dai soci che abbiano acquisito (nella società da finanziare) partecipazioni da almeno 3 mesi, e che detengano almeno il 2% del capitale sociale. Questi potranno erogare alla società partecipata un «finanziamento in conto socio» purché ciò sia consentito «dallo Statuto sociale».  2) Da altri soggetti diversi dai precedenti (come nel nostro caso), quando il finanziamento erogato risulti da REGOLARE contratto di PRESTITO stipulato mediante trattative private e mediante stipula di contratto di finanziamento in cui sia indicato anche «la natura» del prestito. Secondo il CICR, quindi, non costituisce “raccolta di risparmio tra il pubblico” l’acquisizione di un finanziamento privato ricevuto da un “terzo”  non socio.

Le condizioni per l’ammissibilità di tale operazione di finanziamento quindi sono due:

1) Il finanziamento sia concordato mediante trattativa privata e non offerta pubblica,  2) E nel contratto sia ben indicata natura e destinazione del prestito.

Ciò è indicato all’art. 2 comma 2 della delibera suddetta che recita: «Non  costituisce  raccolta del risparmio tra il pubblico quella effettuata: in connessione all’emissione di moneta elettronica; presso   soci,  dipendenti  o  società  del  gruppo  secondo  le disposizioni della presente delibera; sulla  base  di  trattative  personalizzate con singoli soggetti, mediante contratti dai quali risulti la natura di finanziamento»

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Qui vi proponiamo il modello di contratto di finanziamento privato pronto all’uso, estratto da scrittura di finanziamento reale, dove una società commerciale ha ricevuto in prestito una somma importante per mettere in atto investimenti immobiliari e precisamente l’acquisto di un’area edificatoria. Quindi operazione di finanziamento lecita in quanto soddisfatte le due condizioni necessarie. Nell’esempio la società finanziata si è impegnata a restituire il finanziamento ricevuto dal terzo privato non socio dopo 18 MESI dalla data di erogazione, ovviamente gravato dagli interessi passivi (da concordare in contratto) A FAVORE del finanziatore. Un modus, una possibilità,  nella fattispecie di una società immobiliare, per realizzare alti guadagni e CREARE IMPORTANTI immobilizzazioni, senza dover passare dal giogo delle banche, ma acquisendo un mutuo con trattative private. 

 
TUTTO CIO’ E’ LEGALE E CONSENTITO E IL DEBITO CONTRATTO DOVRA’ ESSERE REGISTRATO IN CONTABILITA’ ALLA VOCE  “FINANZIAMENTO ACQUISITO DALLA SOCIETA’/SIG. … CON DESTINAZIONE ….”. 
 
Attenzione, al rapporto finanziario occorre conferire data certa. A tale scopo consigliamo, una volta effettuata la sottoscrizione, di contro-inviare (tra le parti) lo stessa scrittura a mezzo piego raccomandato a.r..
 
Se hai bisogno di effettuare tale “particolare” operazione di prestito, erogato da un privato non socio a favore di una impresa, società o onlus, oppure tra altri soggetti giuridici tra di loro non partecipanti,  potrai utilizzare questo utilissimo schema preimpostato, estratto da reale operazione, già controllata e validata dagli organi competenti.
FONTE: DELIBERAZIONE CICR N. 1058 19/07/2005 e art. 11 lett. g) ultimo periodo T.U.B..
 
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