Modello precompilato “contratto di locazione con cedolare secca”
UTILIZZANDO QUESTO MODELLO SI EVITA IL RISCHIO DI PERDERE DAI 3 AI 5MILA EURO PER MOROSITA’ DELL’INQUILINO
CON LA CESSAZIONE IMMEDIATA SENZA ADIRE LE VIE LEGALI
E LA GARANZIA DI EVITARE ACCERTAMENTI
NON UN MODELLO QUALSIASI …. OLTRETUTTO FACILE DA PERSONALIZZARE MA UNICO E INIMITABILE, REALIZZATO PER SCONGIURARE LE PERDITE DA LOCAZIONE
1) Contenuto del modello di locazione:
Contratto di locazione con cedolare secca (ossia con tassazione di favore dei canoni di locazione ai sensi dell’ art. 3 co. 1 e 2 L. n. 23/2011) utilizzabile dalle persone fisiche private (non in esercizio di impresa) per locazione di fabbricati ad uso abitativo (ai sensi della L. n. 431/1998) completo di tutte le clausole e condizioni favorevoli alla protezione del proprietario. Pronto per essere firmato e registrato, e mancante dei soli dati anagrafici delle parti, dei dati catastali dell’immobile in locazione, del canone di locazione pattuito e del deposito cauzionale da versare.
2) Precisazioni in ordine al modello di locazione professionale precompilato.
Il modello in vendita consente di evitare i costi per la tradizionale redazione presso consulenti, ma con ottenendo la medesima garanzia di perfetta regola d’arte della sua redazione, nonché della copertura assicurativa del professionista sotto indicato. Il modello è stato costruito da specialisti nel settore immobiliare, e in gruppo di legali e fiscalisti, in quanto il rapporto locativo investe sia la sfera FISCALE, che quella GIURIDICA.
Già scritte, nel modello di locazione pre-compilato, le clausole più efficaci (di legge e relative agli usi) derivanti da 10 anni di “best practice” relativa alla redazione di contratti di locazione commissionati da clienti, per la protezione dei proprietari dell’immobile locato, già fortemente penalizzato per il pagamento di importi super-elevati per IMU.
Il modello precompilato di contratto di locazione con cedolare secca, che qui si propone, è già contenente di tutte le clausole di rito, in quanto derivante da un accordo reale di locazione, e quindi con le migliori condizioni di legge e facoltative al fine, preciso, di TUTELARE IL PROPRIETARIO A 360 GRANDI, sia per eventuali contestazioni dell’ amministrazione fiscale (per la verifica della corretta applicazione e opzione per la favorevole tassazione della cedolare secca in luogo dell’IRPEF, sia in ordine ai rapporti con il conduttore, e ai possibili danni per morosità (danni per mancato incasso dei canoni di locazione, e per l’obbligo -assurdo – di pagare le tasse su canoni non percepiti).
Ma veniamo al completamento del contratto; dopo aver aggiunto i dati suddetti, si otterrà quindi un contratto garantito sotto tutti gli aspetti, di qualità professionale che tutela al massimo gli interessi del locatore.
Con la nostra proposta, si potrà ottenere un notevole risparmio economico, ma avere nello tempo una maggiore sicurezza di tutela del proprietario, in quanto il modello è stato realizzato da esperti nel settore contrattuale immobiliare, a preservazione degli interessi dei proprietari di piccoli immobili.
Il contratto contiene quindi il meglio dell’esperienza giuridica e fiscale in tema di contratti, e permetterà di evitare CONTENZIOSI IN CUI SARA’ SEMPRE IL PROPRIETARIO A DOVER SOCCOMBERE FINANZIARIAMENTE (lo dice la realtà delle esperienze vissute).
Quindi massima protezione legale e fiscale dei fruitori della cedolare secca, al fine di evitargli danni economici e danni derivanti da accertamenti fiscali per errori nella opzione della tassazione ALTERNATIVA della cedolare secca.
Il modello di contratto di locazione non è un semplice facsimile quindi (che propone solo la struttura dell’atto) bensì un contratto di locazione realmente utilizzato e contenente già tutte le clausole occorrenti per LA MASSIMA TUTELA della proprietà o quella di un CLIENTE (PRONTO PER ESSERE FIRMATO E REGISTRATO).
3) Principali condizioni e patti contenuti nel modello di locazione per tutela del proprietari:
- Opzione per la conveniente tassazione della cedolare secca. Già inclusi i richiami di legge per l’opzione alla tassazione alternativa dei canoni di locazione con cedolare secca (da effettuare a pena di nullità dentro la stessa scrittura per la concessione dell’immobile in locazione) in cui dovrà essere quindi menzionata la norma istitutiva della cedolare secca.
- Rinnovo a nuove condizioni dopo 4 anni. Nel modello è prevista una clausola legale ma facoltativa per la quale entro 60 giorni prima della scadenza quadriennale, del medesimo contratto di locazione, si potrà proporre rinnovo per altri 4 anni MA A NUOVO E MAGGIORE CANONE DI LOCAZIONE oppure a rescindere consensualmente il contratto.
- Risoluzione e provvedimento di sfratto più rapido. Nel modello di locazione proposto, è prevista la clausola di risoluzione di diritto del contratto di locazione in caso di morosità del conduttore… quando per 2 mensilità consecutive non abbia pagato le rate di pigione, al fine EFFETTUARE LA CESSAZIONE SENZA RICORRERE AL TRIBUNALE ed evitare di pagare imposte su canoni di locazione non ricevuti (come previsto dalla legge fino al Provvedimento di Sfratto, che con tale clausola sarà ottenuto molto più velocemente). (IL TUTTO E’ LEGALE COME VEDRETE NELLE NOTE ALLEGATE AL MODELLO, BASTA INSERIRE UNA CLAUSOLA IN CUI IL CONDUTTORE ACCETTA LA CESSAZIONE per morosita’ ESPERITA DAL LOCATORE E NON DAL GIUDICE).
- Spese di manutenzione a carico delle parti divisi in maniera PRECISA. La previsione dell’accollo delle spese di manutenzione, divise tra proprietario e conduttore, in maniera precisa e puntuale. In particolare il conduttore è obbligato, oltre alle normali spese di manutenzione ordinaria, anche alla manutenzione biennale della caldaia, alle comunicazioni di variazione di intestazione delle utenze a proprio nome a far data dall’inizio della locazione. L’indicazione analitica dell’accollo delle spese, indicate una per una, consentirà di evitare ogni reclamo o contestazione.
- Dichiarazione di conoscenza del conduttore dell’opzione per la cedolare secca e obbligo eventuale di nuova opzione per il ritorno alla tassazione ordinaria. La comunicazione al conduttore di non essere tenuto al pagamento di canoni rivalutati per aggiornamento ISTAT, come previsto dalla normativa sulla cedolare secca, né all’imposta di registro, né a quella di bollo.
- Polizza fideiussoria eventuali per danni all’immobile. Abbiamo previsto l’eventuale rilascio, da parte del conduttore, di polizza fideiussoria a copertura di danni arrecati all’immobile detenuto in locazione. Facoltà consigliata nei casi in cui l’immobile abbia un elevato valore commerciale che permetterà di essere rimborsati dalla compagnia di assicurazioni per danni causati dall’inquilino. (Questo articolo si potrà eliminare nel caso sia ritenuto opportuno).
Queste sono solo alcune delle clausole previste a tutela delle parti e principalmente del proprietario.
4) Condizioni essenziali per poter beneficiare della favorevole tassazione della cedolare secca al 21 o 10%, rispettivamente se a canone libero o convenzionale.
Attenzione: il nostro contratto può essere utilizzato solo dai proprietari che concedono il proprio immobile per usi abitativi, che sono persone fisiche che agiscono come privati, e che intendono locare l’immobile per la durata minima di 4 anni (Troverete im fondo a questa scheda il link per la locazione breve).
Nel redigere il contratto di locazione, la complicazione è INDICARE nella scrittura l’opzione per la tassazione sostitutiva della cedolare secca, oltre alla necessità di inserire in contratto la dichiarazione scritta ed espressa del locatore al fine di evitare l’obbligatorio invio della raccomandata – con cui si menziona che l’inquilino prende visione dell’opzione per la cedolare secca, e che non gli saranno richiesti adeguamenti del canone per rivalutazione ISTAT, né dovrà versare imposta di registro e bollo, in quanto con l’opzione, le parti ne sono esentate.
Nota: In Mancanza di tali indicazioni il contratto sara’ tassato, in caso di controlli, ad Imposta ordinaria Irpef con recupero, oltre all’imposta, di sanzioni e interessi, molto gravosi per il cumulo con altri Redditi Irpef.
5) Garanzie.
Il modello contrattuale di locazione di immobile con cedolare secca qui proposto, contiene ogni clausola e formula di legge per la tutela economico-fiscale del locatore, successiva alla concessione dell’immobile in locazione. Durante la vita contrattuale, a volte gli inquilini non pagano i canoni o li pagano in ritardo, e quindi si rende necessario prevedere tale eventualità in contratto.
Garanzia contro eventuali contestazioni dell’Agenzia delle Entrate o dell’inquilino sulle clausole inserite nel contratto di locazione:
Il modello di contratto di locazione è costruito per essere pienamente garante del proprietario per evitare ogni possibile reclamo della controparte (per discussioni sull’imputazione di eventuali spese occorrenti all’immobile) o dell’UFFICIO FISCALE, nel momento in cui potrebbe contestare la perfetta esistenza dei requisiti di legge per l’accesso alla cedolare secca con applicazione della relativa imposta sostitutiva molto più conveniente, per coloro che percepiscono redditi alti, nella misura del 21% o del 10%.
Quindi in sostanza nel modello qui acquistabile, non ci sarà bisogno di «aggiungere o togliere alcuna clausola».
Occorrerà, una volta acquistato e scaricato il modello, inserire soltanto i dati delle parti, i dati dell’immobile, il canone di locazione convenuto e il deposito cauzionale nei modi sopra detti.
6) Modifica del modello di locazione.
In ogni caso il contratto di locazione è anche personalizzabile. Infatti i 20 articoli che compongono il contratto potranno sicuramente essere modificati, avendo elaborato il CONTRATTO DI LOCAZIONE in formato doc editabile (word 2003 leggibile quindi da qualsiasi versione).
Infine la scrittura di locazione è già impaginata e formattata in carta uso bollo (simile alla carta protocollo).
7) I dati da inserire nel contratto di locazione sono:
- Le generalità dei contraenti, locatore e locatario;
- I dati catastali dell’immobile, foglio, particella, sub, vani, rendita catastale;
- Il canone annuo pattuito per la locaziome e la frequenza dei pagamenti delle rate di canone (di solito mensile);
- L’importo del deposito cauzionale (pari a 2-3 mensilità) che l’inquilino versa al momento della sottoscrizione del contratto;
- L’indicazione del possesso dell’ape, ossia l’attestazione di prestazione energetica, obbligatoria per legge dal 23 giugno 2013.
Fatto questo il contratto E’ PRONTO per le firme e la registrazione , e con le migliori garanzie per il proprietario al fine di preservare il rendimento della sua proprietà, sia giuridicamente che fiscalmente e quindi pronto per essere stampato (in triplice copia), sottoscritto in tutte le parti (su ogni pagina la sigla di locatore e locatario e in fondo le firme per estero leggibili).
Per poi effettuarne la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, o tramite il programma SIRIA via Entratel o Fisco on Line (entro max 30 giorni dalla data di stipula).
8) Registrazione del contratto di locazione – esenzione da imposta di registro e bollo.
- Stampare tre copie del contratto di locazione e renderle originali tramite le firme “autentiche olografe” di locatore e locatario;
- Non apporre marche da bollo in quanto non dovuta la relativa imposta in presenza di tassazione del canone con cedolare secca;
- Non versare imposta di registro in quanto esente con la cedolare secca;
- Registrare il contratto di locazione presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate (anche non competente per territorio), allegando l’A.P.E. – l’attestazione di prestazione energetica – (obbligatoria dal 26 giugno 2013) e darne un’originale all’inquilino mentre un’originale resterà ovviamente all’Agenzia ed un’altro al proprietario. (Nel caso di registrazione telematica con programma SIRIA, l’APE come anche il contratto non va consegnato materialmente all’Ufficio, resta firmato nelle mani del depositario della scrittura telematica).
9) Procedura di acquisto e inserimento dei dati mancanti.
1) Acquisto del modello di contratto di locazione dal link qui sotto indicato, con download immediato del file, che si potrà scaricare immediatamente, ma che sara’ anche inviato all’indirizzo di posta elettronica.
2) Salvare il file in formato word sul tuo computer.
3) Aprire il file che contiene il contratto di locazione e salvarlo con nome.
4) Inserire i dati suddetti negli spazi lasciati appositamente vuoti.
5) Stampare in tre copie il contratto definitivo, che dovra’ essere firmato dal proprietario e dal conduttore in ogni sua parte ove da noi indicato, per poi essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula.
Quindi
Se occorre un proforma professionale di contratto di locazione con cedolare secca, perfetto per la tutela fiscale e giuridica del proprietario, al fine di evitargli accertamenti fiscali e contenziosi giudiziari con l’inquilino
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Prodotto realizzato da GIUSEPPE.A.MEROLA – Commercialista – Revisore contabile – Responsabile del sito rivista fiscale web, iscritto all’O.D.C.E.C. di Sala Consilina al n. 101 sez. A, coperto da polizza professionale Axa Mps.
